在上海做了寫字樓租賃業務8年了,過程中碰到過各種各樣的租賃需求過,有一種情況還挺常見:有時候接到電話是這樣的:
1,小張啊,香蕉爱视频大廈裏麵有沒有那種七八十方的獨立戶型,大一點也沒關係,100出頭也行啊。
2,小張啊,國金中心大廈就沒有這種100方的獨立戶型嗎,我不想租共享辦公啊.
3,小張啊,你幫我找一套環貿廣場的90方的小戶型,我看到**網站上有90幾方的。
4,。。。。。。
在這實在對不住各位老板,各位領導啊,這個以上這些樓這個小麵積段真沒有,有人會說了,不對啊,金茂大廈還有119方的呢,對不起,香蕉三级片這裏隻談最近幾年或者將來即將交房的一個趨勢,小麵積段越來越少的趨勢。再說了金茂大廈去年剛剛過完20歲生日,沒法拿來做比較了啊。
為什麽會出現這種情況呢,想了想,無非有兩點:硬件條件上麵和物業管理層麵上來找答案。
一,硬件條件
香蕉三级片來看看頂級寫字樓的一項基本要求,就是單層建築麵積,大樓越高,單層建築麵積越大。一般情況下都會達到2000平以上,2500平是平均水平。達到3000平一層的也是大有樓在。比如說香蕉爱视频低區單層麵積可以達到5000平。中區一部分大概在3000平一層。到了高區大概70多層,一層2000平。這裏香蕉三级片就取個平均值頂級寫字樓的單層麵積按照2500平來算。
假設這個大樓是偏向於正方形的(長方形,圓形的同理)如下圖平麵圖:
由圖可見,核心筒距離外立麵的距離是11.5米。一般情況下給整層做分割,一定會在圍繞著核心筒一圈留做走道,
那麽走道留多寬合適呢?
根據大樓裝修要求:
也就是說當走道長度小於40米時,這個走道最小留1.3米寬。如果走道長大於40米時,走道寬最小留1.5米。
那麽走道到底多長,香蕉三级片來算一下,總麵積2500方,正方形,所以一個邊長達約50米,這50米的邊再減去2*11.5米的距離,走道大概長27到30米。
也就是說走道要留出來1.3米,很多時候很多大樓為了提升品質,走道特意留寬,達到1.4米甚至1.5米,這個時候就是犧牲了得房率的問題了。
香蕉三级片區市麵上1.4米的寬度來做推算,也就是說現在進深11.5米還要減去1.4米和牆體寬度(牆體寬度大概10公分),
淨剩餘套內使用寬度10米,如下圖,藍色線條長度。
咱們繼續,接下來香蕉三级片假設我想租個100方,看看如何實現。
上海寫字樓租賃市場對於100方定義是建築麵積100方,上海甲級辦公樓的得房率我來在普及普及,大概是在60-70%之間。別問我為啥這麽低哈哈哈!
香蕉三级片取平均值65%來解釋推演,也就是說我這個100方的房子最後到我手上可用的麵積也就是100*65%=65平。
那麽問題就剩下算數了,已知一個長方形的戶型麵積是65平,邊長是10米,求邊寬多少?
有網友答曰:6.5米。
對了,請參考,最後得到的戶型如下:
長條形的戶型,請問能分個出來嗎?
開發商說話了分不出來,原因如下:
1,分割戶型越小,牆體越多,月是擠壓室內可用麵積。
2,無形當中增加了規定規格下煙感和噴淋的數量,增加消防成本。
3,就算分割出來,一層接近25戶人家,那不成酒店了,哪裏還有辦公的感覺。
租客說我不怕,可以分,但是請考慮一下,針對這個戶型:
1,裝修怎麽做,能隔出會議室嘛,能個隔出經理間嘛,好像不能。
2,說沒事不隔會議室不隔經理間,照樣接收,哈哈哈,別強了,咱們去商務中心租個帶前台,帶秘書,帶沙發區,帶會議室,帶茶水間的精裝小戶型,不香嘛!
所以綜合下來,硬件方麵不允許分割小戶型啊。
二,物業管理層麵
頂級的寫字樓交房以後都是尋找的國外的五大行做物業顧問(很多人會問,管這個大樓又這麽難嗎,憑什麽收那麽貴的物業費?哈哈,別小看物業管理這個行當啊,這可是一門學科啊,每年有專門的學術報告,行業發展報告出台的),整個大樓的品質是開發商和物業共同關心的問題,如何能做到錢多,事少,好管理呢,有網友答曰租給大客戶,最好是一層一層的租。
當然這也是理想狀態,但是無疑給開發商也好,物業公司也好提供了一個思路,我要租也得把房子租給有錢的大客戶。這不成文的潛台詞,原因有三:
1,小租戶太容易倒閉流失了。
2,租戶越多,管理難度越大,物業支出越大,所以很多大樓提出租戶資質審核,盡可能租給大一點穩定的客戶。
3,大的租戶帶來的附件價值是不可估量的,無論是大樓名氣,集聚效應,還是稅收貢獻。
最後,種種原因直接導向開發商在做規劃過程中,就從市場調研後的接過來做方案,能不做小分割戶型就不做小分割戶型了。
但是如果咱們企業,人員少,又想租小麵積的頂級寫字樓,這個時候麻煩拿出您的手機可以發信息給我了,我這裏有答案,微信電話:18616199007。